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多重利好政策助力2015房地產市場穩步發展

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兩會閉幕,總理答記者問對于房地產又釋放出了重要信號:中國城鎮化進程還在加快,房地產市場的需求是剛性的。支持居民自住性住房和改善性住

“兩會”閉幕,總理答記者問對于房地產又釋放出了重要信號:中國城鎮化進程還在加快,房地產市場的需求是剛性的。支持居民自住性住房和改善性住房需求,促進房地產市場長期平穩健康發展。2015年開年,央行再次降息,公積金貸款利率下調。由此來看經過2014年樓市的“跌宕起伏”,2015年房地產勢必會迎來穩步發展年。

??從2015年開年的各項政策來看,2015多重利好政策信號釋放,將會使得房地產市場重回旺市。

??從宏觀層面來看又到執政第三年 經濟“保八”勢在必行

??依據中國執政規律,一黨制經濟周期五年一輪回,先保民生、后拉經濟。在中國每屆政府執政第三年必抓經濟,2000、2005年、 2010年均為大力發展經濟年,地產市場繁榮昌盛

??2015習李執政進入經濟拉升年,“保8”勢在必行,經濟強勢提升拭目以待,樓市將迎來旺年佳勢。

??堅持擴大內需的戰略方針,加強和改善宏觀調控。把加強農業和增加農民收入放在經濟工作的突出位置。加快體制改革和科技進步,推進經濟結構的戰略性調整。做好加入世界貿易組織的各項準備工作,迎接對外開放新階段。

??至2012年,GDP增長6.45倍。房地產開發投資高速增長,年復合增長率24.4%,行業發展態勢喜人。(如下圖所示)

??胡、溫執政時期時期經濟政策及成果執政三年

??擴大內需特別是消費需求,重點轉向通過消費、投資、出口協調促進經濟增長,依靠科技進步、勞動者素質提高、管理創新轉變,確保GDP的比例逐年上升。

??至2011年,GDP增長3.48倍。房地產開發投資高速增長的情況隨著經濟局勢的利好再次出現,2012年和2013年兩個年度分別實現同比增長11.4%和19.4%。(如下圖所示)

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??拉動地方財政收入 房地產當仁不讓

??中央政府經濟要“保八”,擴大內需是經濟增長的關鍵。從來百姓的衣食住行來看,住才是大頭!據數據統計顯示,二線及以下城市房地產及相關行業對地方GDP貢獻超70%!土地出讓依然是地方政府重要的財政收入來源。

??限購限貸放開 樓市春光無限

??隨著“雙限”政策的放開,更安全有效的投資渠道應運而生,無論是剛性需求還是剛性改善客戶都獲得了最佳出手機遇,而對于投資者而言,該政策的落實無異于將投資門檻自然放低,入市條件降了,但投資收益卻異常可觀。這對于房地產行業而言,樓市春天的美好盡在眼底。2014年,隨著“雙限”放開,原本投資境外的逾數百億資金回流國內投資,如此巨大的投資金額對于中國經濟增長助益良多,解綁后地產市場將成中國資本“主戰場”!

??央行多次降息降準助力樓市

??2014.9.30 首套房貸利率下限重回基準利率的0.7倍,認貸不認房。

??2014.10.13 取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估等多個收費項目。

??2014.11.21 金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點;一年期存款基準利率下調0.25個百分點。

??2015.2.4 央行決定普降金融機構存款準備金率0.5個百分點,并有針對性地實施定向降準措施。

??2015.3.1 金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點;一年期存款基準利率下調0.25個百分點。

??央行緊隨中央發展核心,繼續實施穩健的貨幣政策,引導信貸和融資規模平穩適度增長,促進經濟健康平穩運行。

??M2破140萬億 投資客蠢蠢欲動

??M2值指國民經濟中現實購買力與潛在購買力。若M2增速較快,則投資和中間市場活躍。

??中國M2值已突破140萬億,意味著人民收入和可支配收入的增漲,帶動投資需求旺盛,大量資金在尋找投資渠道,與其他投資方式的高風險相比,房地產投資仍為首選目標。

??現在的通貨膨脹越來越嚴重,使得現在投資理財顯得越來越重要,而在一系列的理財產品中,房地產投資憑借穩定的收益成為了其中的佼佼者,而在最近新政的影響下,其中不少投資者把目光投向了商業房產。投資者之所以看中商業房產,最根本的一點還是看中了商業房產投資風險小和較高的投資回報率。

??“1億人入城”必將帶動龐大的市場需求

??在2014年的兩會政府工作報告中明確提出來:“促進約1億農業轉移人口落戶城鎮,改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。”

??一億人入城,城市再度迎來規模擴張,省會城市作用更加突出。

??“新城市人”必將帶動龐大的市場需求,必定強勢刺激地產市場,剛需型、剛性改善型客戶引領市場,成為主流。

?   民間借貸崩盤 投資重心向地產傾斜

??隨著鄂爾多斯的崩盤,民間借貸的龐大地下資金鏈曝光。之后,江浙、川、陜等多地相繼出現地下資金鏈斷裂情況。民間借貸“暴利”不再,大量閑散資金急需注入渠道!

??隨著國家一系列經濟、金融政策的松綁,不動產投資市場重新繁榮,資金高保值性、收益穩定風險低、增值能力強成為不動產投資的三大核心價值。

??增人口拉內需 二胎政策放開

??今年十八大三中全會,指出在堅持計劃生育的基本國策,啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策,逐步調整完善生育政策,促進人口長期均衡發展。據國家計生委及人口統計局測算,放開二胎后,我國年新增人口將達到200萬人。

??正所謂牽一發而動全身,二胎政策的實行,使得房地產行業也波動起來。新增人口將導致家庭在購房需求方面由曾經的剛性需求轉為剛性改善型需求,對國家“千方百計去庫存”的目標形成長效支持。人口增長也將刺激整體經濟上揚,兒童產業將迎來再次繁榮。
    鼓勵改善性需求 加強扶持力度

    繼上周五國土部與住建部聯合發文優化住房供應后,3月30日,央行、住建部、財政部、國稅總局4部委又出臺了《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》、《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》。

??根據上述文件,二套房首付比例降至4成,二手房交易營業稅由“滿五唯一”跳過2009年前曾實行的“滿三唯一”,直接調整至“滿二唯一”。

??“支持改善性購房需求,無疑成為多部委落實樓市新政的最大亮點。”

??此前,“支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展”被寫入今年的《政府工作報告》。


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